Vicios ocultos en una vivienda: cómo detectarlos antes de comprar
Un vicio oculto es un defecto anterior a la compraventa, no apreciable en una visita normal y lo bastante grave como para reducir el uso o el valor de la vivienda. El artículo 1484 del Código Civil obliga al vendedor a responder por él aunque no lo conociera, y el artículo 1490 fija un plazo de solo seis meses desde la entrega para reclamar. La forma práctica de anticiparse es una inspección técnica visual antes de firmar las arras.
- Humedades tapadas con pintura: capilaridad, condensación o filtración desde la fachada o la vivienda superior.
- Grietas estructurales disimuladas con masilla o falsos techos que ocultan deformaciones del forjado.
- Instalación eléctrica sin toma de tierra ni diferencial, habitual en edificios anteriores a 1985.
- Fontanería y bajantes degradadas: plomo, hierro incrustado o fibrocemento.
- Amianto en cubiertas y bajantes de construcciones anteriores a 2002; su retirada exige empresa autorizada.
- Obras y cerramientos sin licencia municipal que pueden derivar en expediente urbanístico.
- Derramas ya aprobadas por la comunidad que el comprador hereda.
- Plazos legales: 6 meses desde la entrega (art. 1490 CC) y, en obra nueva, 10 años estructural, 3 habitabilidad y 1 acabados según la LOE.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar vicios ocultos?
El artículo 1490 del Código Civil fija seis meses desde la entrega de la vivienda. En obra nueva se suman las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación: 10 años para daños estructurales, 3 para habitabilidad y 1 para acabados.
¿Una inspección técnica evita los vicios ocultos?
Reduce el riesgo porque detecta los defectos aparentes antes de firmar y deja un informe fechado con fotografías, pero es una revisión visual no destructiva: no abre tabiques ni forjados y no puede garantizar la ausencia total de defectos internos.
Limitaciones
Información general sobre la normativa española (Código Civil y Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación); no es asesoramiento jurídico. La inspección Verisum es visual y no destructiva. VERISUM realiza inspecciones técnicas visuales no destructivas. No sustituye a informes periciales judiciales, due diligence legal, tasaciones oficiales ni certificados administrativos.
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VERISUM realiza inspecciones técnicas visuales no destructivas. No sustituye a informes periciales judiciales, due diligence legal, tasaciones oficiales ni certificados administrativos.
